Unire due appartamenti

Unione subalterni entro 30 giorni

Una volta terminati i lavori di accorpamento dei due appartamenti bisogna entro 30 giorni procedere all' aggiornamento catastale.Si passerà quindi da due subalterni ad uno solo, in modo che i due ex appartamenti saranno indentificati castalamente come una sola unità immobiliare.Questa procedura viene fatta tramite DOCFA un sistema di aggiornamento catastale.

Accorpamento tasse

Successivamente all'aggiornamento catastale anche le tasse (IMU, TASI ECC) saranno accorparte e calcolate per un solo immobile.

Gli oneri sono calcolati dal comune

Vanno pagati al comune i costi sugli oneri in quanto dopo l'unione dei due appartamentei si ha una maggiorazione della superfice calpestabile di coseguenza aumenta l'utilizzo dei servizi urbanistici forniti dal comune, quali acqua, fogna, gas, parcheggi ecc.

L' importo da pagara sarà ricalcolato dal comune in base a specifiche tabelle precalcolate secondo critiri logici comunali e urbanistici.

Non c'è bisogno del permesso del comune

Le procedure per unire 2 appartamenti negli ultimi anni grazie al decreto sblocca Italia, sono state rese più semplice di quanto si possa immaginare.
Fondamentalmente il decreto sblocca Italia permette di unire due appartamenti senza dover ottenere alcun permesso dal Comune.

Condizioni da rispettare

Per poter procedere all' unione di due appartamente senza il permesso del comune è necessario rispettare le seguenti condizioni:

- non modificare parti strutturali come scale, pilastri, travi, muri portanti e altro (se sono previsti questi tipi di interventi le procedure saranno differenti)
- non modificare la volumetria complessiva
- non modificare la destinazione d'uso degli appartamenti.

CIL comunicazione di inzio lavori

La comuncazione di inzio lavori detta anche CIL è la pratica da presentare in comune per unire due appartamenti se non si modifica la struttra portante (pilastri, travi, solette, scale ecc) dove vengono inseriti anche i dati dell' impresa affidataria dei lavori.Ad essa va allegata l'asserverazione di un tecnico abilitato. 

Asseverazione di un tecnico abilitato

E' un documento redatto da un geometra, ingegnere o architetto che sotto la propria responsabilità dichiara che i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte e secondo le normative vigenti. 

SCIA segnalazione certificata di inizio attività

La SCIA ovvero la segnalazione di inzio lavori è un documento che va presentato al comune se le opere di fusione dei due appartamenti interessa anche la struttura portante dell'edificio.Con questo documento (come per la CIL) si richiede l'autorizzazione al comune di procedere con i lavori. 

Elaborati grafici

Per unire due appartamenti bisogna presentare in comune un semplice disegno composto da 3 piantine che illustrano la situazione prima e dopo i lavori, precisamente:

- stato di fatto: piantina illustrativa della situazione prima dei lavori
- stato di progetto: piantina illustrativa della situazione dopo i lavori
- stato di raffronto: sovrapposizione delle due piantine precedenti dove si colora in rosso le nuove parti costruite e in giallo le parti demolite

Inoltre nella stesso disegno per inquadrare l'ubicazione territoriale dell' immobile va inserito un estratto di mappa, aerefotogrammetico e satellitare.

Comunicazione di fine lavori

Documento da presentare al comune a fine lavori contenente avvenuto completamente delle opere con l'obbiettivo di procedere alle variazioni catastali.A questo documento vanno allegati la scheda dell'impresa ovvero il DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) e la dichiarazione relativa alla tassa rifiuti e all’IMU, presentate precedentemente all’ufficio tributi dello stesso comune.

Ricalcolo millesimi di proprietà

Se si uniscono due appartamenti in un condominio bisogna avvisare l'amministratore per il ricalcolo dei millesimi di proprietà.

Approvazione assemblea condominiale se modifichi parti esterne

Inoltre se si modificano parti esterne come infissi, balconi ecc.bisogna avere l'approvazione dell'assemblea condominiale.

Fino a 1000 €

Per chi unisce due appartamenti e da l'avvio ai lavori in maniera abusivi ci sono sanzioni fino a 1000 €.

Sanatoria

Nel caso procedere subito alla regolarizzazione della situazione con una sanatoria mediante CILA O SCIA.

Riduzione multa

Se procedi spontaneamente con la sanatoria con i lavori in corso d'opera la sanzione viene ridotta a circa 350 €.

Crea con una scala interna

Se invece l'appartamento da unire si trova su un piano diverso devi optare per una soluzione archietettonica strutturale diversa rispetto all'unione di due appartamenti sullo stesso piano.In questo caso la soluzione è leggermente più invasiva ma nulla di proccupante, si tratta sempre di una piccola demolizione in questo caso sul soffitto/pavimento dove andra poi posata una scala interna.Per fare questo (assieme ad un geometra, archietetto o ingegnere) decidi quale parte del soffitto/pavimento tra i due appartamenti ti piace di più e inzia con i lavori di posa della scala interna.

Crea con una scala esterna

Altra soluzione è la realizzazione di una scala esterna.Spesso questo tipo di intervento viene preso in considerazione se rompere la soletta potrebbere rendere problematico l'equilibrio della struttura.Ovviamente a mio modesto parere queata soluzione progettuale è più scomoda rispetto ad una scala interna, un quanto le due unità sono collegate tra loro solo esternamente e di fatto resterebbero due case con accessi separati, quindi vuole dire che ad esempio d'inverno per andare al piano di sopra e viceversa devi uscire fuori magari con zero gradi e non è il massimo.Ma ovviamente tutto và valutato in base alle proprie esigienze.Questa situazione può essere utile invece ad esempio se si vuole realizzare un appartamento per gli ospiti o se magari mamma e papà vogliono dare una sorta di indipendenza inziale al proprio figlio, creandogli un appartamento sovrastante, avendo una situazione di semi-distacco tra i due appartamenti, un pò come succede nella case bifamiliari.

Crea un arco o una porta

Se sei fortunato che la disposizione strutturale dei due appartamenti contigui te lo consente puoi optare l'unione dei due appartamente sollo stesso piano abbatendo solamente un muro separatore.Questa soluzione è la piu veloce, semplice ed economica sia dal punto di vista progettuale che di opere murarie.Solitamente in questo caso le soluzioni architettoniche per fondere nel migliore dei modi le due unità sono creare un arco che unisce due locali (ideale 2 salotti contigui) realizzando cosi un enorme solone open-space o se si è meno fortunati realizzando una semplice porta tra i 2 locali più fattibil

Dismetti una delle 2 cucine

Un altro aspetto che sicuramente ti troverai ad affrontare sono le due cucine.Nulla di preoccupante devi solo scegliere quale delle due ti piace di più pertanto quale voi tenere e quale vuoi dismettere.Per dismettere la cucina basta tappare ad "annegare" nel muro i tubi (acqua, scarico e gas), lavoro che un muratore fà in mezza giornata.

Non si paga l'IMU

Se si uniscono due appartamenti contigui realizzando un unica unità immobiliare si può beneficiare di agevolazioni fiscali.Il nuovo appartamento unito alla propria abitazione principale (dove si ha la residenza e dove si abita) diventerebbe anch'esso prima casa.Questo permette di non pagare l’IMU (a meno che non rientri nelle categorie di lusso/Pregio A1, A8 e A9).

Agevolazione prima casa

La fusione di due case contigue permette di usufruire dell' agevolazione prima casa pagando cosi imposte ridotte.Unendo due appartamenti, l’agevolazione prima casa da diritto ad avere lo sconto sulle tasse di 50 euro ciascuno per imposta ipotecaria e imposta catastale e imposta di registro al 2% per l’acquisto.Queste agevolazioni sono possibili se dopo la fusione dei due appartamente essi rispettano determinate condizioni catastali, che l’immobile non sia di lusso e che si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.Se chi compra è residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto deve trasferire la residenza in quello dove è ubicato l’immobile.E' possibile godere deli vantaggi fiscali  come prima casa anche se l' appartamento già posseduto è stato acquistato con le stesse agevolazioni.