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Contratto di affitto


Contratto di affitto

L’affitto o contratto di locazione permette di godere di un bene altrui (appartamento, casa, terreno, ufficio o bene immobile in generale) per un determinato periodo ed a fronte di un corrispettivo in denaro.L' accordo viene stipulato tra due o più parti che si impegnano a rispettare tutte le condizioni scritte nel contratto, al fine di una corretta gestione dell’affitto e soprattutto dell’immobile o bene oggetto di locazione.Per fare chiarezza sulla terminologia, prima di tutto e bene chiarire che questi tipi di contratti si definiscono "nolo o neloggio" se si tratta di un bene mobile (un auto, una moto, una barca) , mentre nel caso di un immobile (es.Un'abitazione, una casa, un terreno) si definiranno di "locazione-conduzione".

Ad uso transitorio

Contratto di locazione da uso transitorio

Il contratto di affitto ad uso transitorio come si evince subito dalla parola "transitorio" riguarda le tipologie di locazione temporanea (non turistiche), dove il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile.Questo tipo di contratto di affitto viene molto utilizzato ed esempio da studenti fuori sede, lavoratori in trasferta, lavoratori stagionali, insegnanti che vengono trasferiti lontani ecc.

Quando su può fare un contratto di affitto transitorio

Il contratto ad uso transitorio si può fare nel caso che una persona si sia dovuta temporaneamente trasferire per motivi di lavoro o studio, se non ha a disposizione la sua casa principale perché in fase di ristrutturazione o colpita da calamità, se deve assistere un familiare per problemi di salute o se necessita di un alloggio temporaneo a seguito di una separazione.Restano escluse le esigenze di natura turistica.

Come fare il contratto ad uso transitorio

Per stipulare il contratto ad uso transitorio bisogna compilare un apposito modello definendo: i dati dell 'inquilino e dell' proprietario dell' immobile, le caratteristiche dell’immobile oggetto di locazione, l’importo del canone, le modalità di versamento della rata d'affitto e soprattutto (condizione più importante) l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, comprovata dall’idonea documentazione.

Durata e requisiti

Il contratto di locazione ad uso transitorio ha una durata di almeno 1 mese per un massimo di 18 mesi.

Uso transitorio a studenti

Gli studenti sono una delle categorie che godono spesso dei contratti di affitto ad uso transitorio.Solitamente i comuni sede di università e limitrofi promuovono questi tipi di contratti al fine di agevolare i loro studenti universitari.Con tali contratti, il locatore affitta ad uno o più studenti un immobile ad uso abitativo transitorio.Il contratto transitorio per studenti universitari deve avere una durata tra i 6 e i 36 mesi e deve comprovare che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario l' università appartenente al comune dove risiede l'immobile.

Disdetta e rinnovo

Un particolare attenzione rispetto alle altre tipologie di contratto di affitto (libero, concordato ecc..Il contratto di affitto transitorio non è soggetto all’obbligo di disdetta, pertanto al termine del periodo stabilito, questo cessa in automatico.Se invece l'inquilino intende prolungare il contratto può chiedere il rinnovo comunicando espressa volontà al proprietario.

Canone e rata d'affitto

Nel contratto transitorio l'importo dell'affitto può essere liberamente pattuito dalle parti, senza nessun vincolo.



Lezione del 27/07/2020 | 16:13

Canone concordato

Tassazzione del 10%

Il canone concordato è la migliore formula per risparimiare sulla tassazione del canone annuo.Si tratta di un contratto locazione con prezzi stabiliti ed imposti dal comuni che fiscalmente agevola sia inquilini che proprietari.Nel canone concordato viene applicata una cedolare secca più bassa, pari al 10%.

Durata contratto

I canoni concordati hanno una durata contrattuale di 3 + 2 anni di rinnovo automatico alla prima scadenza o altri 3 previa intesa.

Come si stabiliscono i canoni concordati

Il comune in collaborazione con appositi associazioni create a doc e specializzate per regolamentare gli affitti, stabiliranno in base alle valutazioni di mercato locale dove risiede l' immobile un canone minimo e uno massimo. Data la convenienza a livello fiscali il prezzo del canone concordato sarà quindi più basso di quelli generalamente definiti dal canone libero.Quindi è sempre bene fare due conti e valutare la convenienza (rispetto ad un classico canone libero) analizzando canone e tassazzione.

Non tutti i comuni permettono il canone concordato

I comuni dato che dovranno pagare la parte erariale allo stato hanno la facolta di decidere autonomamente come regolamentare i contratti di affitto a canone concordato.Per sapere se un immobile può usufruire del contratto a canone concordato bisogna quindi interpellare gli organi comunali competenti del comune dove risiede l'immobile da affittare. 

Convienienza del canone concordato

Solitamente ed in grandi linee il canone concordato conviene se la differenza tra il canone concordato e quello libero non superi il 25%.Se invece questo differenziale supera il 25% non conviene in quanto è vero che si pagherebbero meno tasse ma si percepirebbe anche meno affitto quindi meno reddito. 



Lezione del 21/07/2020 | 14:59

Canone libero

L'importo dell'affitto viene deciso liberamente dalle parti

Nel contratto di locazione a canone libero, il corrispettivo viene deciso liberamente e determinato dalle parti conduttore e locatore (da qui il nome canone libero).Tutti gli altri aspetti riguardanti il contratto di locazione a canone libero tra cui, la durata del contratto, le modalità di rinnovo, il recesso del conduttore e altre condizioni, restano invece determinate dalla legge in vigore.

Forma e contenuto del contratto

Il contratto d' affitto a canone libero deve obbligatoriamente essere in forma scritta a pena nullità dello stesso.In esso devono essere precisari l'importo del canone, modalità di versamento, dati catastali, riferimento del certificato energetico e durata del contratto a canone libero.

Durata e rinnovo del contratto

Il contratto a canone libero per legge ha una durata di 4+4 anni.Esso alla scadenza dei primi 4 anni per tacito consenso, viene automaticamente prorogato per altri 4 anni per un totale di 8 anni.

Didetta

L' inquilino può liberamente e in qualsiasi momento avvalersi del diritto di recedere il contratto, comunicando al locatore la propria volontà almeno 6 mesi prima (tramite lettera raccomandata).
Il proprietario dell'immobile ovvero il locatore invece può rescindere il contratto solo per giustificati motivi tra cui ristruturazione dell' immobile, destinazione ad uso abitativo da parte del proprietario, vendita dell' immobile ecc.

Quali immobili non possono essere affitatti a canone libero

Di seguito gli immobili che non possono essere dati in locazione abitativa a canone libero:

- gli immobili di pregio
- gli alloggi di edilizia popolare pubblica
- le case di villeggiatura, adibite a foresteria o per usi transitori
- gli immobili che non costituiscono abitazione (garage, cantine, pertinenze, ecc.).

Per tutti gli altri immobili si può optare per un contratto di affitto a canone libero, alla condizione di dimostrare l’uso abitativo dell’immobile tramite rilasciato dal Comune e rilasciato da professionisti abilitati.Forma e contenuto del contratto a canone libero.



Lezione del 21/07/2020 | 10:43

Cedolare secca

Tassazione cedolare secca

La cedolare secca è un opzione (in vigore dal 2011) facoltativa nel contratto di affitto che determina la tassazzione sulla rendita della locazione dell' immobile.Sostanzialmente nella cedolare secca si applica un regime di tassazzione sul 100% del canone percepito, alternativo a quello ordinario ai fini irpef, (applicato al 95% del canone annuo) che sostituisce le imposte che il proprietario dell' immobile ovvero il locatore deve versare direttamente nel 730 (modello unico quadro b).

Zero spese di registro e imposta di bollo

Inoltre optando per contratto di affitto con cedolare secca, in fase di registrazione vengono azzerate le spese di registro e d'imposta di bollo, oltre alle addizionali regionali e comunali.L'opzione della cedolare secca nei contratti di locazione può essere applicata a tutte la case ( comprese pertinenze), più precisamente tutti gli immobili con destinazione d'uso abitativa (categorie da a/1 a a/11 esclusa categoria a/10, uffici e studi professionali).

Cedolare secca su canone concordato e libero

La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione di due aliquote irpef: il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (sono contratti stipulati per immobili situati in comuni metropolitani e limitrofi, solitamente quelli ad alta intensità abitativa); il 21% in tutti gli altri casi. l' aliquota nella cedolare secca è inferiore a quella ordinariamente applicata con l’irpef, che prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito (come precedentemente descritto).Solamente i proprietari identificati come persone fisiche possono usufruire della cedolare secca in un contratto di affitto.

Come usufruire della cedolare secca

Requisito fondamentale per godere della cedolare secca e la comunicazione (per mezzo di raccomandata) all' inquilino di espressa rinuncia di ogni aggiornamento del canone e dell' aumento istat.L’opzione ha validità per tutta la durata del contratto di affitto, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.



Lezione del 24/03/2020 | 23:52

Comodato d'uso gratuito

Contratto comodato d'uso gratuito

Il contratto a comodato d'uso gratuito è una forma di contratto dove il proprietario (comodande) cede gratuitamente il proprio immobile ad uso abitativo ad un persona (comodatario), per un determinato periodo e senza il pagamento di una corrispettivo.Questa tipologia di contratto è per sua natura gratuita e il comodatario si assume l'obbligo di restituire l'immobile cosi come ricevuto al termine del contratto.Esso come per tutte le altre forme di contratto (a canone libero, a canone concordato, per uso transitorio ecc.) deve essere stipulato in forma scritta tra le parti e registrato all'agenzia dell'entrate.

Obblighi e diritti del contratto di comodato d'uso gratuito

Il comodatario è obbligato a utilizzare il bene dato in comodato d'uso con diligenza e servendosene solo il per determinato d'uso definito in fare contrattuale.Al termine del contratto è obbligato a riconsegnarlo nello stato in cui gli è stato consegnato.Inoltre è bene sottolineare che un bene affittato in comodato gratuito non può essere ceduto o sublocato da terze persone senza aver ricevuto il consenso del comodante.Se questi semplici obblighi contrattuali non vengono rispettati, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni.Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi dell' immobili o del bene dato in comodato gratuito, ma può chiedere di essere rimborsato eventualmente delle spese straordinarie sostenute ma solo se queste erano necessarie e urgenti.Sintetizzando per poter usufruire del contratto di comodato d’uso nel modo corretto è necessario rispettare determinate regole e obblighi.Il contratto di comodato deve obbligatoriamente rispettare i seguenti requisiti:

- la consegna del bene
- restituzione del bene cosi come ricevuto
- durata d'uso gratuito prestabilita
- specifica destinazione d’uso

Durata e recesso del contratto

Il contratto di non ha limite di durata e la stessa viene stabilita da comune accordo e liberamente tra le parti.Il comodante più usufruire del diritto di restituzione anticipata solo per necessità di un bisogno urgente e imprevisto, mentre il comodatario può restituire l'immobile o il bene in qualsiasi momento. 

Registrazione contratto comodato d’uso gratuito

Il contratto di comodato ad uso gratuito come le altre tipologie di contratto (a canone libero, a canone concordato, transitorio ecc.) devono essere registrati all'agenzia dell' entrate in modo che fisco e autorità competenti possano essere a conoscenza di chi affitta, a chi affitta e quale prezzo affitta (anche gratuitamente).Il costo di registrazione di un contratto in comodato d'uso è di € 200,00 dovuta all'imposta di registro

Sanzioni per mancata registrazione e ravvedimento operoso

Le sanzioni in caso di mancata registrazione, prevede l’applicazione:

- dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
- dal 60% al 120% dell’imposta dovuta se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni.

La mancata registrazione del contratto di comodato può essere sanata con ravvedimento operoso solo se la violazione non sia stata già constatata e dalle autorità di controllo competenti, pertanto è sempre possibile ricorrere al ravvedimento operoso sino alla notifica di un atto impositivo.

Il perimento e deterioramento del bene

Il comodatario non è responsabile del normale deterioramento che il bene subisce per effetto dell’uso eccetto il caso che non vi sia un deterioramento dovuto a colpa.Il proprietario invece è responsabili di eventuali vizi presenti che condizionano il comodatario sull' utilizzo dell' immobile ed è tenuto a pagare a proprie spese eventuali lavori di manutenzione straordinaria per garantire il buon utilizzo del bene in comodato gratuito.

IMU, TASI e TARI nel comodato chi la paga

- IMU la deve pagare il proprietario dell’immobile
- TASI deve essere ripartita tra proprietario e comodatario (le quote vengono stabilite dal comune, solitamente il comodatario paga una quota compresa fra il 10 e il 30%)
- TARI la deve pagare il comodatario (ovvero l'inquilino che abita e che effettivamente produce rifiuti)

Agevolazioni per i comodati a parenti

Nel caso l'immobile viene dato in comodato d'uso gratuito a parenti si può godere di una riduzione del 50% della base imponibile IMU e TASI, se:

- la casa non è accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9)
- la case è concessa a parenti di primo grado (genitori o figli)
- Il proprietario deve risiedere anagraficamente nel comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato  



Lezione del 28/07/2020 | 14:32

Differenze canone concordato e canone libero

Differenza canone concordato e canone libero

Fondamentalmente ci sono 2 differenze principali tra canoni concordati e canoni liberi.

Durata contrattuale

La prima differenza è che i canoni concordati hanno una durata contrattuale più corta, precisamente 3 anni + 2 di rinnovo automatico alla prima scadenza o altri 3 previa intesa.

Agevolazioni fiscali

La seconda differenza sono le agevolazioni fiscali.Infatti i proprietari di immobili affittati con contratti a canoni concordati godono di interessanti sconti fiscali, ovvero:

- l'imponibile irpef del 66,5%, anziché l'85% ordinario nel caso in cui non si scelga la cedolare secca
- l'imposta di registrazione dell'1,4%  anziché del 2%
- l'aliquota 730 unica è ridotta dal 21% al 10%
- i comuni possono stabilire aliquote più basse per l'imu o maggiori detrazioni.



Lezione del 21/07/2020 | 15:22

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Pubblicato da Admin Buddy Augusto 26/01/2020 | 21:57

508 studenti

Buddy Tipologia Data
+110 Lavoro eseguito 06/07/2020 | 09:20:47
+110 Lavoro eseguito 06/07/2020 | 09:20:38
+110 Lavoro eseguito 06/07/2020 | 09:19:57